A lakástulajdonlás álma – lakáshiány az Egyesült Államokban

A tavalyi becslések szerint öt-hét millióval több lakásra van szükség az Egyesült Államokban, mint amennyi jelenleg a piacon van. „A megfizethető lakások iránti kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot az Egyesült Államokban” – állítják Jill Naamane és Alicia Cackley, az amerikai kormány elszámoltatási hivatalának (GAO) pénzügyi irányításért és közösségi beruházásokért felelős igazgatói. „A Department of Housing and Urban Development becslése szerint 2019-ben 100 ’rendkívül alacsony’ jövedelmű bérlő háztartásra 62 megfizethető lakás jutott, 100 ’alacsony’ jövedelmű bérlő háztartásra pedig 40 megfizethető lakás”. „A bérlők több mint 40 százaléka jövedelmének több mint 30 százalékát költi lakhatási költségekre, és az amerikai piacok 80 százalékán a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérek növekedése”.

Strukturális jellemző

„Az alacsony jövedelmű bérlők számára megfizethető és elérhető lakások súlyos hiánya az ország lakásrendszerének strukturális jellemzője, és következetesen érinti az ország minden államát és szinte minden közösségét” – mondta Kim Johnson, a National Low Income Housing Coalition sajtótitkára. „A lakbérek jóval magasabbak, mint amit a legalacsonyabb jövedelmű és a leginkább marginalizált bérlők, köztük az idősek, a fogyatékkal élők és a dolgozó családok lakhatásra tudnak költeni. Az egyértelmű és sürgős szükség ellenére a kongresszus csak minden negyedik jogosult háztartásnak nyújt lakhatási támogatást”.

Nincs általános érvényű szabály arra vonatkozóan, hogy mekkora jövedelem szükséges egy ház finanszírozásához, mivel az árak helyenként eltérőek, és nagyon különböző finanszírozási modellek léteznek. Történelmileg azonban az átlagos ház körülbelül az éves jövedelem 2,6-szorosába került – ezt az arányt az ingatlanügynökök gyakran a megfizethetőség küszöbértékeként említik. Ha tehát a háztartás éves jövedelme 100.000 USD, akkor egy 260.000 USD értékű háznak e képlet szerint megfizethetőnek kell lennie.

Az 1990-es években az átlagos családi házak ára körülbelül háromszorosa volt a háztartások átlagos jövedelmének. Majdnem ötször olyan drága volt 2005-ig, amikor az ingatlanpiaci buborék kipukkadt, és a lakásárak országszerte zuhantak. 2009-ben egy családi ház a háztartások mediánjövedelmének körülbelül 3,6-szorosába került. Azóta a lakhatási költségek tovább emelkedtek. 2019-ben egy egylakásos ház a háztartások mediánjövedelmének körülbelül 4,1-szeresébe került az adott régióban. Országos szinten egy egylakásos ház végül 2022-ben elérte az 5,3-szoros értéket, ami a megfizethetőnek tekintett összeg kétszerese.

Fran Quigley, az indianai Robert H. McKinney School of Law professzora néhány számot idéz a súlyos helyzet leírására: „Több mint 600.000 ember van otthon nélkül, és a kutatások szerint a legtöbbjük egyszerűen azért hajléktalan, mert nem engedhetik meg maguknak a lakhatást. A népszámlálási adatok azt mutatják, hogy tizenkét és fél millió amerikai háztartás van elmaradva a lakbérrel vagy jelzáloghitellel, és így állandóan fennáll a veszélye annak, hogy csatlakozik azokhoz, akik már az utcán élnek” – mondta Quigley. „A mi ’kilakoltatási klinikánkon’ a diákjaim és én rendszeresen találkozunk olyan emberekkel, akik azután kerültek oda, hogy éveken át jövedelmük 70 százalékát vagy annál is többet fizettek piaci árú bérleti díjra.”

Megduplázott költségek

Azoknak az ezredfordulósoknak, akik szeretnének kiszállni a bérlésből, és saját otthonról álmodoznak, a kilátások borúsak: A GAO legfrissebb jelentése szerint a telekárak 2012 és 2019 között 60 százalékkal emelkedtek, a lakásárak pedig 1998 és 2021 között több mint kétszeresére nőttek.

Bár a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumnak (HUD) kellene pénzt biztosítania a lakhatási támogatásokra és segélyekre, a kiadási plafonokat évek óta nem igazították ki a megnövekedett költségekhez. Ennek aligha meglepő következménye, hogy „a támogatási pénzekből építendő egységek száma idővel drámaian csökkent” – állítja a GAO.

A 2008-as pénzügyi válság túlságosan is világosan megmutatta, hogy a félresiklott ingatlanpiac milyen hatalmas veszélyeket rejt magában. A 2000-es évek elejétől a közepéig az ottani, olykor illegális jelzáloghitelezés ugyanis ahhoz vezetett, hogy sok háztartás több adósságot halmozott fel, mint amennyit el tudott volna viselni. 2000 és 2007 között az amerikai háztartások adóssága a háztartási jövedelem 104 százalékáról 144 százalékra emelkedett. Ugyanakkor a lakásárak ugyanebben az időszakban megduplázódtak. Az ezt követő nemfizetési hullám globális recesszióhoz vezetett, és majdnem összeomlott a pénzügyi rendszer.

Bármilyen károsak is lehetnek a pénzügyi válságok és a recessziók, a rosszul kezelt lakáspiacok által okozott károk sokkal mélyebbek. A gazdag országokban, különösen az angol nyelvű világban, a lakások túl drágák. Az árak pedig tovább emelkednek: a 2008-as válság nyomán elért mélypont óta az ingatlanárak világszerte mintegy 15 százalékkal emelkedtek, ami messze meghaladja a 2007-es csúcsot.

Van-e tehát újabb ingatlanbuborék, amely belátható időn belül kipukkad? Márciusban a dallasi Szövetségi Tartalékbank arról számolt be, hogy a buborék lehetőségével kapcsolatos aggodalmak egyre nőnek, mivel az ingatlanárak továbbra is gyors ütemben emelkednek. Még mindig jelen van annak az amerikaiak millióinak emléke, akik egyik napról a másikra elvesztették otthonukat az árverezés miatt.

Mégis, a mai piac nem hasonlítható a 16 évvel ezelőttihez. Bill McBride, a CalculatedRisk blog piaci elemzője hangsúlyozza, hogy a 2008-ashoz hasonló összeomlás nagyon valószínűtlen. Ez az akkoriban a lakásvásárlók által felvett, változó kamatozású hitelek miatt van így, amelyeket ma már szigorú plafonokkal szabályoznak, hogy megakadályozzák a kamatlábak ellenőrizetlen emelkedését.

Eközben ez még rosszabbá teszi a helyzetet. A Wall Street tömegesen vásárolja fel a lakásokat, és a lehető legmagasabb áron adja ki őket. És mivel a szabad piacgazdaság elmélete továbbra is megkérdőjelezhetetlen egy olyan országban, ahol 10.000 lakosra 20 utcán élő lakos jut, a politikusok ragaszkodnak a „láthatatlan kéz törvényéhez”, amelyek lehetővé teszik, hogy a piacot egyáltalán monopolizálni lehessen.

„A hajléktalanválság megoldása a lakhatás. A rövid távú támogatás azt jelenti, hogy a hajléktalanságot megtapasztaló emberek gyorsan lakhatásba költözhetnek, és szükség esetén támogató szolgáltatásokat kapnak, ami aztán biztosítja a lakhatás stabilitását” – mondja Kim Johnson. „Hosszú távon a kormánynak kell biztosítania a nagyszabású befektetéseket és forrásokat, amelyek szükségesek ahhoz, hogy véget vessünk a megfizethető lakhatás és a hajléktalanság válságának ebben az országban.”

Fran Quigley viszont azt mondja: „A vállalati bérbeadók hatalmas pénzügyi forrásaikat arra használják, hogy pereskedjenek és lobbizzanak a törvényhozóknál, hogy megakadályozzák a bérlők számára értelmes reformokat”. Ahhoz, hogy megértsük, mi vezet ilyen körülményekhez, érdemes egy kis kitérőt tenni a múltba. Ugyanis az az állítás, hogy ez mindig is így volt a „világ legkapitalistább országában”, egyszerűen téves.

Állami bérlakások

Az 1920-as években reformerek egy csoportja – elsősorban New York-i szociális munkások – javasolta először, hogy a kormány támogassa a lakhatást. A kampány az önkormányzati szintre összpontosított, ezért nevezték a támogatók programjukat önkormányzati lakásépítésnek. Azt javasolták, hogy a városi önkormányzatoknak adókedvezményeket vagy finanszírozást kellene nyújtaniuk a nonprofit lakásszövetkezeteknek, vagy maguknak kellene megépíteniük a lakásokat.

A nagy gazdasági világválság azonban gátat szabott a mozgalomnak, mielőtt az önkormányzati lakásépítési program teljes mértékben kifejthette volna hatását. Amikor 1932-ben a demokraták átvették a kormányrudat Franklin D. Roosevelt vezetésével, nagyszabású kiadási programokat kezdtek kidolgozni, a lakásreformerek figyelme az önkormányzati lakásépítésről a Washingtonból irányított országos szintre tevődött át.

Catherine Bauer fiatal író és a befolyásos Amerikai Regionális Tervezési Szövetség tagja volt. Miután alaposan tanulmányozta az európai állami lakásépítési programokat, Bauer megírta a Modern lakásépítés című könyvet, amely 1934-ben jelent meg. Ebben felszólította az amerikaiakat, hogy indítsanak alulról szerveződő mozgalmat az állami lakásépítésért. Bauer egy olyan széles körű programot képzelt el, amelyben nemcsak a kormányzati szervek, hanem a szakszervezetek, szövetkezetek és építőszövetkezetek is modernista stílusú lakásokat építenének a közepes és alacsony jövedelmű háztartások számára.

A Roosevelt-kormányzat 1933-ban a nagy gazdasági világválságra válaszul elindította a New Deal-t, amelynek keretében gyorsan megvalósult a közcélú lakásépítés. „Remélem, hogy eljön a nap, amikor a magántőke jobb és olcsóbb lakások felé fordul, de tudjuk, hogy a kormánynak továbbra is építenie kell az alacsony jövedelműek számára otthonokat” – mondta Eleanor Roosevelt first lady 1935-ben. 1941 közepére a kormány több mint 132.000 bérlakás építését rendelte el.

A központi ellenőrzés azonban látványosan megbukott, és a zavaros helyzetből más politika kerekedett ki. Ezt is egy kormányon kívüli érdekcsoport kezdeményezte és támogatta, akárcsak az állami lakásépítést. Ez a politika, a szociális lakásépítéssel ellentétben, a magánlakások támogatásán alapult. Ez volt a G. I. Bill of Rights lakhatási eleme, amely az USA történelmének legnépszerűbb lakásprogramja lett.

Amikor a II. világháború után fiatal veteránok milliói tértek vissza a frontról, és lakhatást kerestek, gyakran kényszerültek lakókocsikban, szenes pajtákban, pincékben, sőt, még sátrakban is kénytelenek voltak berendezkedni a közparkokban. A szövetségi kormány ekkor felismerte a „példátlan lakáshiányt”, és számos intézkedést hozott, többek között korlátozta a nem lakóépületek építését, eltörölte a házépítéshez használt faanyag importvámját, és egy bizonyos ideig előírta a lakásépítéshez szükséges építőanyagok biztosítását.

Ugyanakkor a kormány lehetővé tette, hogy a családok alacsony előleggel, fix kamatlábbal és hosszú távú törlesztéssel, állami garanciákkal fedezett jelzáloghitelekkel vásárolhassanak saját lakást. Ez szintén jelentősen fellendítette az ilyen házak építése iránti keresletet: Míg 1945-ben 326.000 új házat építettek, a lakásépítés 1950-ben érte el a csúcsot kétmillió új építéssel. Eközben 1950 és 1959 között a becslések szerint 15 millió új lakás épült; évente több mint egymillió. A lakástulajdonlási arány pedig az 1940-es 43,6 százalékról 1960-ra 61,9 százalékra emelkedett.

Faji kirekesztés

Az ilyen otthonok és az alacsony költségű finanszírozásuk azonban nagyrészt a fehér háztartásokra korlátozódott. Egy sor törvény kizárta a feketéket a lakástulajdonosokká válás lehetőségéből, és ez az igazságtalanság nagyban hozzájárult a fehér és nem fehér lakástulajdonosok közötti mai szakadék kialakulásához. Ma a fehér háztartások 72 százalékának van otthona, szemben a fekete bőrűek 42 százalékával, a spanyolajkúak 48 százalékával és az ázsiai amerikai háztartások 58 százalékával.

„A kormány által támogatott ’redlining’ fekete családok generációitól tagadta meg a lakástulajdonhoz való hozzáférést” – mutat rá Quigley. „Mivel a lakástulajdonlás a családi vagyon legfontosabb forrása az Egyesült Államokban, a lakhatási diszkrimináció továbbra is az oka annak, hogy a fehér családok még mindig közel nyolcszor nagyobb vagyonnal rendelkeznek, mint a hasonló fekete családok.”

Az 1960-as évekig a kormány is támogatta a bérleti díjakat az alacsony jövedelmű háztartások számára, az önkormányzatok pedig a bérleti díjakból származó bevételekből tartották fenn az épületeket – ez a rendszer addig működött, amíg a bérlői réteg túl szegény nem lett ahhoz, hogy fenntartsa. Összességében az állami lakásépítésért folytatott küzdelem állandó lakásprogramot hozott létre az alacsony jövedelmű polgárok számára, és ezzel precedenst teremtett arra, hogy a kormány képes lakást biztosítani az alacsony jövedelmű amerikaiaknak, ha csak megvan hozzá a politikai akarat.

Az 1960-as években aztán alapvető változások következtek be. Az ingatlanok értéke drámai növekedésnek indult, mivel a lakástulajdonosok elkezdtek otthonukra vagyontárgyként tekinteni, és maga a lakhatás másodlagos szemponttá vált. 1960 és 1979 között a lakóingatlanok aránya a háztartások nettó vagyonában 21 százalékról 30 százalékra emelkedett. A növekvő infláció és a jelzáloghitel-kamatok adólevonása a lakástulajdont sokkal vonzóbb befektetéssé tette, mint a magasabb adókkal terhelt tőkenyereséget, például a részvényeket. Ezáltal a lakástulajdonosok sokkal érzékenyebbé váltak az ingatlanértéküket befolyásoló fejleményekre.

Ez végül ahhoz vezetett, hogy a korábban növekedéspárti külvárosok megváltoztatták a területrendezési törvényeiket, hogy korlátozzák vagy akár meg is akadályozzák a lakásépítést. Ez a gyakorlat később egész városi területeket érinthetett. Az úgynevezett „területrendezési törvények” egy egyszerű koncepciót követnek. A város egyik részén csak gyárakat, egy másik részén csak bérházakat, egy másik részén pedig csak egylakásos házakat lehet építeni. A törvények így védték a házak elhelyezkedésük miatti értékét. Ugyanakkor azonban megakadályozták a falvak gyakran szerves fejlődését várossá, a városokét pedig nagyvárossá.

A bérleti díjak robbanásszerű növekedése

Az amerikai városok gazdasági földrajza ennek következtében teljesen megváltozott. Az 1970-es évek „területrendezési forradalma” előtt a legdrágább nagyvárosi területeken az ingatlanárak körülbelül kétszerese voltak az országos átlagnak; 2000-re ez a különbség megduplázódott, és az országos átlag négyszeresére nőtt. Ezzel szemben 1950-ben nem volt nagy különbség: egyes helyek drágábbak voltak, mint mások, de a különbség viszonylag kicsi maradt.

Az 1970-es években elfogadott törvények arra a tényre adtak választ, hogy az otthonok értéke egyre nagyobb részét tette ki az amerikaiak vagyonának, és sok esetben az alacsony jövedelmű és kisebbségi munkavállalók külvárosokhoz való hozzáférésének megtagadására szolgáltak az 1968-as Fair Housing Act elfogadása után.

„A lakást egyre inkább növekedési eszköznek tekintették, nem pedig elsődleges értékpapírnak” – írja William Fischel, a Dartmouth Egyetem nyugalmazott közgazdászprofesszora. „Ez arra késztette a lakástulajdonosokat, hogy hajlamosabbak legyenek megállítani az olyan fejlesztéseket, amelyek a legkisebb veszélyt is jelenthetik az otthonaikra vagy a konkurenciára nézve.”

A National Bureau of Economic Research 2021-es tanulmánya megállapította, hogy San Franciscóban a „területrendezési adó”, amely a korlátozó területrendezési előírások miatt mesterségesen felhajtja az ingatlanárakat, becslések szerint otthononként több mint 400.000 dollárra rúg. Los Angelesben, New Yorkban és Seattle-ben ez az összeg elérte a 200.000 dollárt. Chicagóban, Philadelphiában, Portlandben és Washingtonban 80.000 dollár volt.

A területrendezési törvények reformja egyes körzetekben heves politikai ellenállásba ütközik. Connecticut, Arizona és New York megpróbálta megváltoztatni a területrendezést, de az erőfeszítések az ellenszél miatt elakadtak. Egy New York-i törvényhozó „külvárosi lázadásra” figyelmeztetett, ha Kathy Hochul kormányzó tervét, amely szerint egy évtizeden belül 800.000 új lakást építenének, végrehajtják.

Ronald Reagan alatt a HUD költségvetését 1982-ben 40 milliárd dollárra csökkentették, ami több mint 50 százalékos csökkenés az 1976-os 83,6 milliárd dollárhoz képest. Ezután 1986-ban Reagan bevezette az alacsony jövedelműek lakhatási adójóváírását, amely ma is a megfizethető lakások szövetségi finanszírozásának fő forrása. Ezekben az években olyan nagyvárosi területeken, mint Los Angeles és New York City, lakhatási válság alakult ki, amelyet először a hajléktalanság robbanásszerű növekedése kísért. New York Cityben az átlagos lakbér az 1980-as évek elején 335 dollárról 1.700 dollárra ugrott, majd 1999-re ismét megduplázódott. Ma már 4.350 dollár körül van.

Bármilyen elcsépelten hangzik is, a vagyoni és jövedelmi egyenlőtlenségek példátlan szintje az egyetlen magyarázat a modern lakásválságra, amellyel az USA most szembesül. A teljesen szabályozatlan lakáspiac teljesen megfelelt a bérbeadók érdekeinek. A lakáspolitikai korlátozások hiánya szabad kezet adott a magas jövedelműek számára új, nem támogatott lakások építésének. Aranyidők az építők számára. Megfizethető lakások viszont nem épültek, a már meglévőket pedig New Yorkban vagy Los Angelesben levették a bérleti piacról. Csak 1970 és 1990 között a 300 dollár alatti árú bérlakások száma a felére csökkent. Ugyanakkor a hajléktalanság megduplázódott ebben a két évtizedben. Amikor 1987 és 1990 között némileg nőtt az alacsony bérleti díjú lakások száma New Yorkban, a hajléktalanok száma is csökkent, 27 ezerről 18 ezerre. Véletlen egybeesés? Aligha.

Időközben a válság a tengerparti metropoliszokból a szárazföld belsejébe is átterjedt, így alig maradtak tartalék lehetőségek. 2011 és 2018 között a 30 és 45 ezer dollár közötti éves jövedelemmel rendelkező háztartások aránya, amelyeknek jövedelmük több mint 30 százalékát kell albérletre költeniük, olyan városokban nőtt a legnagyobb mértékben, mint a Tennessee állambeli Nashville, a dél-karolinai Greenville és a texasi McAllen.

„A legalacsonyabb jövedelműeknél mindig is abszurdan magasak voltak a megélhetési költségek” – mondja Whitney Airgood-Obrycki, a Harvard Egyetem Joint Center for Housing Studies kutató munkatársa. „De a megfizethetőségi válság, amelyet most tapasztalunk, országszerte a közepes jövedelmű bérlőket sújtja.”

A járvány kezdete óta a vásárlási árak országszerte 40 százalékkal emelkedtek. Az átlagos ingatlanár 2022 utolsó negyedévében 468.000 dollár volt. Ráadásul a vevők jellemzően 43 százalékkal többet fizetnek az ingatlanokért a feltüntetett vételárnál, hogy ki tudják ütni a többi érdeklődő versenyét. És mivel ebben az árkategóriában amúgy is kevesen tudnak versenyezni, a Wall Street is beszáll a küzdelembe.

A vállalati tulajdon kiterjesztése

Az olyan vállalatok, mint a Blackstone, az ország legnagyobb ingatlantulajdonosává emelkedtek. A Pretinum (Progress Residential) 2020 óta 90.000 ingatlant szerzett meg. Charles Koch 2020-ban 200 millió dollárral vásárolta fel a 30.000 ingatlannal rendelkező Amherst Holdings vállalatot, hogy növelje a vagyonát. Az Invitation Homes, a Blackstone leányvállalata 80.000 lakóingatlannal rendelkezik. Ennek során a Blackstone tavaly 8,4 százalékos növekedést könyvelhetett el. A vállalat céljához nem férhet kétség: a rövid távú cash flow-növekedés.

Ennek érdekében azonban nem fog eladni. A 2008 óta fennálló „krónikus lakáshiány” döntő lecke volt a tőkekolosszus számára. Hiszen amikor a cégeik ingatlanokat vásárolnak vagy építenek, hogy azokat nagy mennyiségben bérbe adják, akkor a kínálat, a kereslet és az ár felett is megtartják az ellenőrzést. A MetlifeInvestment Management előrejelzése szerint 2030-ra mintegy 7,6 millió egylakásos lakás, vagyis a piac 40 százaléka lehet a vállalatok kezében. Ugyanennyi elárverezés történt 2007 és 2016 között, így az Egyesült Államokban a hajléktalanság aránya belátható időn belül valószínűleg nem fog változni.

Írta: Alex Favalli

Forrás: JungeWelt